En toen vlogen ze uit. Fiscale gedachten bij ouders die een studentenwoning willen kopen.

Mei is de periode van de eindexamens. In het hele land hebben eindexamenkandidaten inmiddels hun examen achter de rug of zijn zij zich aan het voorbereiden op een tweede of derde examenronde. Daarna lonkt het vervolgonderwijs. Dat betekent voor de kandidaat geregeld dat ze letterlijk uitvliegen en er in een nieuwe vreemde stad woonruimte gezocht moet worden. En dat valt niet mee. Wanneer je dan je kind wilt helpen met de aankoop van een leuke studentenwoning, dan komen er al gauw een aantal fiscale en andere vragen om de hoek kijken.

Wie gaat die leuke studentenwoning kopen?

De eerste vraag die zich aandient is wie wordt de koper? Gaat je kind de woning kopen of koop je als ouder de woning? Dat betekent direct bij de aanschaf al een groot verschil. Als ouder word je als belegger gezien en betaal je over de aanschaf 8 procent overdrachtsbelasting. Gaat je kind kopen, dan gaat zij als hoofdbewoner en starter op de woningmarkt op voor 0 procent overdrachtsbelasting. Bij een woning van 200.000 euro scheelt dat al gauw 16.000 euro in de aanschaf.

Voor de goede orde het 0 procent tarief geldt tot woningen van 400.000 euro.

Daarbij moet je dan wel bedenken dat het 0 procent tarief als starter op de woningmarkt maar een ‘once in a lifetime’ tarief is voor 18- tot 35-jarigen. Met andere woorden wanneer je nu 18-jarige kind over 15 jaar als doorstromer een andere woning van 300.000 euro wil kopen, dan kan er geen beroep meer op het 0 procent tarief gedaan worden en is er minimaal 2 procent overdrachtsbelasting verschuldigd. Gezien de ophef over de vrijstelling is het de vraag of de regeling dan nog bestaat.

Blijft het 0 procent tarief wel van toepassing wanneer je kind de woning deels verhuurd?

De vervolgvraag is dan hoe gaat zoon of dochter de woning betalen? Daarbij wordt vaak gedacht aan het kopen van een drie kamer appartement, zodat er dan vervolgens ook een kamer verhuurd kan worden. Hiermee kunnen de woonkosten dan deels opgevangen worden. Toch blijkt dat je hier voorzichtig mee moet zijn. Want het 0 procent tarief in overdrachtsbelasting geldt alleen wanneer je de woning als hoofdverblijf zelfstandig gaan bewonen. Bij gedeeltelijke verhuur voldoe je hier niet aan. Het lijkt erop dat de belastingdienst de eis om de woning zelfstandig als hoofdverblijf te bewonen zo gaat uitleggen, dat dit minimaal voor 6 maanden het geval moet zijn, maar de exacte uitwerking is nog onzeker dus pas op met verhuur.

Aankoop van de woning door de ouders

Er kunnen goede redenen zijn dat je als ouders de overdrachtsbelasting voor lief neemt en zelf de woning wilt kopen waar je kind in gaat wonen. Deze redenen hebben vaak ook met de wijze van financiering van de woning te maken.

Wanneer je als ouders zelf de woning koopt en deze niet zelf gaat bewonen, word je gezien als belegger. Je gaat de woning dan verhuren aan je kind. De eerste vraag is of dit mag. Zie kort hierna. Wanneer dit is toegestaan kan het aantrekkelijk zijn om de verhuur zo vorm te geven, dat je kind voor huursubsidie in aanmerking komt. Bedenk echter dat de huurtoeslag voor kinderen tussen de 18- en 23 jaar maximaal 202 euro per maand bedraagt.  Voor hen geldt een huurgrens van 442,46 euro (bedragen 2021)

Wanneer het een meer kamer appartement betreft en het de bedoeling is dat er ook nog een kamer verhuurd gaat worden aan een mede student, dan dient zich de vraag aan wie de verhuurder wordt. Ga je als ouder rechtstreeks aan je kind en aan de medestudent verhuren of gaat je kind als hoofdhuurder onder verhuren aan de medestudent. Bedenk hierbij dat de gekozen insteek direct gevolgen kan hebben voor het recht op huursubsidie van je kind en van de medestudent. Bedenk ook dat voor iedere situatie andere vergunningen van de gemeente nodig kunnen zijn.

Fiscaal is het kopen door de ouders niet zo ingewikkeld. De woning komt in box 3 en de financiering van de woning komt ook in box 3. Dit betekent dat het saldo van de WOZ-waarde en de schuld in box 3 als bezit belast is. Het voordeel is dat de huuropbrengsten niet zelfstandig belast worden en het nadeel is dat de betaalde rente op een eventuele financiering niet aftrekbaar van het inkomen is. Op dit moment is bij verkoop de gerealiseerde winst niet belast. Daarentegen is een verlies bij verkoop ook niet aftrekbaar.

WOZ-waarde en leegwaarderatio bij de ouders

Een voordeel voor de ouders kan nog wel de toepassing van de WOZ-waarde en leegwaarderatio in box 3 zijn.  Vaak betaal je meer voor de woning dan de WOZ-waarde. Stel dat je 300.000 euro voor de woning betaalt en dat de WOZ-waarde 250.000 euro is. Dit betekent dat je box 3 vermogen 50.000 euro daalt. Wanneer je vervolgens een lagere huur dan gebruikelijk aan je kind vraagt, bedraagt de leegwaarde ratio 62 procent. Dit betekent dat je de woning waarvoor je 300.000 euro betaald hebt voor een bedrag van 62 procent x 250.000 euro = 155.000 euro in je box 3 aangifte opneemt. Zo ben je in box 3 145.000 euro armer geworden. In box 3 scheelt je dat dan jaarlijks ongeveer 2.000 euro belasting.

Nog even een opmerking over de omzetbelasting. Het is wel belangrijk om bij de verhuur buiten ‘Airbnb’ achtige opzetjes te blijven, want anders krijg je nog te maken met de verschuldigdheid van btw over de huuropbrengsten en alle administratieverplichtingen die daarbij horen. Daarnaast komt dan belastingheffing over de huuropbrengsten in box 1 in beeld.

Verhuren van een deel van de woning aan een medestudent

Niet fiscaal maar wel van belang bij de aanschaf is om te weten of het wel toegestaan is om de woning onder te verhuren. Hierbij maakt het vaak ook weer uit of je kind zelf eigenaar van de woning is of dat je als ouders eigenaar van de woning bent. Informatie hierover vind je vaak op de website van de betreffende gemeente waar je kind gaat studeren. Zo kan je kind een huisvestingsvergunning nodig zijn en kun je voor (onder)verhuur een omgevingsvergunning of (tijdelijke) omzettingsvergunning nodig zijn.

Wanneer je kind eigenaar is fungeert zij als hospita of als verhuurder. Aannemende dat zij zelf de woning als hoofdverblijf heeft, zijn er fiscaal twee regelingen waaronder de verhuur opgetuigd kan worden.  

De regeling betreffende de verhuur van een gedeelte van de eigen woning. Hierbij wordt 70 procent van de netto-inkomsten belast;
De regeling voor verhuur van kamers. Hierbij geldt een belastingvrijstelling van 5.668 euro.

Voor de huurder is vervolgens weer van belang onder welke omstandigheden deze wel of geen recht heeft op huursubsidie.

Wanneer je kind de eigenaar van de woning gaat worden is van belang hoe de financiering van de woning geregeld gaat worden. Dit zal voor een groot deel mede afhankelijk zijn van de financiële situatie van de ouders. Hierbij zijn dan weer vele verschillende mogelijkheden. Word je als ouder eigenaar van de woning, dan wil je mogelijk ook een deel van de aanschaf financieren. En vervolgens wil je dan eigenlijk weten wat het voordeligst is. Aankoop van de woning door je kind of door jezelf als ouder.

Je ziet dat er best veel komt kijken bij de overstap naar een studentenwoning in een andere stad. Belangrijk is dan deskundig advies voor zowel jezelf als voor je kind. 

Ben je geïnteresseerd in het aanbod qua beleggingspanden dan zou je eens kunnen kijken op beleggingspanden.nl. Dit is een landelijk opererend platform dat zich sinds 1998 heeft gespecialiseerd in het bij elkaar brengen van vraag en aanbod van beleggingsvastgoed.